El administrador de fincas cumple un papel muy importante en la correcta gestión de las comunidades de vecinos. No obstante, éste podrá cometer actos ilícitos o infracciones que pudiesen perjudicarnos. Por eso debemos conocer cuáles son las responsabilidades legales/civiles que recaen sobre el administrador de fincas.
El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) recoge todas las obligaciones que debe cumplir el administrador de fincas dentro de una comunidad de propietarios o arrendatarios. Él se encarga de gestionar todas las acciones del núcleo residencial, como la realización de obras, el mantenimiento, la contratación de trabajadores, la morosidad o el control de los pagos. No obstante, sobre su figura recaerá el artículo 1.718 del Código Civil, el cual especifica que será su responsabilidad legal cualquier tipo de incumplimiento de los deberes de gestión o la realización de acciones de forma diferente a la encomendada. El ejercicio de la acción de responsabilidad civil contra el administrador de la Comunidad tiene un plazo de prescripción de quince años.
No obstante, la responsabilidad legal del administrador de fincas también podrá ser de tipo penal, siempre y cuando éste incurriese en delitos previstos en el Código Penal, como la apropiación indebida de fondos económicos de la comunidad, un caso por desgracia muy común en nuestro país. Si tenemos las pruebas fehacientes necesarias, podremos interponer una denuncia o querella por delito de apropiación indebida contra esta persona, ajustándonos al artículo 252 del Código Penal. El delito de apropiación indebida prescribirá a los cinco años, salvo que se tratase de un delito leve en el que prescribiría al año.
A la hora de asesorar a la comunidad de propietarios, el administrador de fincas deberá informar y tramitar las solicitudes de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio, ya que de lo contrario estaría cometiendo una mala praxis. Ante esto, los Colegios Profesionales ejercen su actividad de un modo severo y disciplinario para evitar que las actuaciones de sus administradores se apartasen de las normativas profesionales o deontológicas.
Igual que a un administrador de fincas se le pide una formación exhaustiva, se le pedirá una responsabilidad legal del mismo grado. Si las acciones de este profesional repercuten directamente de forma negativa sobre personas o empresas, el cliente podrá reclamar un incumplimiento del contrato por parte de éste. El administrador de fincas debe actuar siempre con diligencia y cumpliendo el contrato.
Además de llevar acciones ilegales o perjudiciales para sus clientes, el administrador de fincas podría caer en negligencias siempre y cuando el ejercicio de sus funciones provocase graves perjuicios. Esa mala voluntad del profesional deberá quedar demostrada con pruebas para contrarrestar la defensa de la compañía aseguradora. En caso de resultar culpable, éste estará obligado a indemnizar a terceros como consecuencia de la pérdida, el deterioro o la destrucción de documentos bajo su custodia.
Los casos más comunes de infracciones de los administradores de fincas suelen ser: apropiaciones indebidas de capitales, errores en pagos, estafas a los empleados, exclusión de siniestros, difamaciones o violación de los derechos fundamentales de los propietarios, etc.
El administrador de fincas debe siempre probar su actuación profesional para evitar que pudiesen exigirle responsabilidades ante posibles daños padecidos por la comunidad de propietarios. Éste tendrá la responsabilidad de llevar un libro de registro con los documentos, cartas, emails o comunicados enviados, probando su diligencia.
El administrador de fincas deberá contar con un buen seguro que respaldase su trabajo, ya que cualquier persona física o jurídica que se viese afectada por sus acciones podría reclamarle sus responsabilidades legales. Ser administrador de fincas es una tarea dura, ya que te ves en la obligación de enfrentarte en ocasiones a situaciones de máxima tensión. No obstante, la comunidad de propietarios siempre deberá velar por la correcta praxis del profesional contratado.